Наем или ипотека

Един от най-обсъжданите въпроси в обществото, пред който основно по-младите и хората на средна възраст се изправят неколкократно през последните 15-20 години, е дали да си закупят жилище с ипотека, което след време ще остане тяхно, или да живеят под наем и парите, които плащат ежемесечно, да бъдат безвъзвратно загубени, но пък ще се предпазят от тежестта на ипотечния кредит.

В тази статия ще научите защо и кога възниква за първи път този въпрос, каква е причината да се търси неговият отговор през всичките тези години, както и какви са обективните фактори, на които трябва да се обърне внимание, за да бъде взето правилно решение в тази посока.

Вследствие на нашето социалистическо минало и изградената покрай него народопсихология България все още продължава да бъде една от държавите с изключително висок процент на притежание на собствени жилища, т.е. близо 90% от хората имат собствено жилище, като значителната част от тях нямат ипотека за изплащане.

Първоначално това се дължи на наследеното от родителите ни вярване, че трябва да си осигурим собствено жилище, за да сме спокойни, че ще имаме къде да живеем. Поради трудната достъпност до жилища по време на социализма и липсата на достатъчно възможности за придобиването им в онези времена е пренесено усещането за недостиг и приоритет в тази посока и към по-новите поколения.

Впоследствие, в началото на XXI век, когато България избира да поеме по пътя към Европа и Европейския съюз, стартира процесът на мащабно строителство и презастрояване, свързан с изграждането на жилища, поради очакването, че влизането ни в ЕС ще доведе до значително повишаване на цените на имотите и тяхната достъпност ще стане изключително ограничена. В същото време лихвените нива на банките през този период възлизат на нива от порядъка на 14-15% годишно, което на база ниските заплати и осигуровки, а и сравнително малкия разход за наем през това време, прави възможността за закупуване на жилище почти непостижима, особено когато човек не разполага с достатъчно натрупани собствени средства, както се случва най-често при по-младите хора.

Съответно бурното повишаване на цените и понижаването на лихвените нива наполовина за няколко години, т.е. от 14-15% лихвите достигат до нива от порядъка на 7-8%, дава възможност за по-лесна достъпност до средства. През същия период в началото на XXI век заплатите започват да растат с високи темпове – особено покрай новоразвиващата се ИТ индустрия, която заражда значителен контингент от по-високоплатени млади хора с финансова възможност да придобият собствено жилище. Въвеждането на плоския данък създава условия работодателите да започнат да осигуряват своите служители на реалните им доходи, което им дава възможност за по-лесен достъп до финансиране, тъй като спрямо банковата система те вече ще могат лесно да се възползват от кредити и да вземат ипотека. Всичко това като съчетание на различните фактори – нарастващо търсене, ново строителство, по-лесна достъпност до кредитиране и постоянно нарастващи цени на недвижимите имоти при влизането ни в ЕС поради очакванията, че гражданите на ЕС ще се възползват от по-ниските цени и няма да останат свободни жилища за българите – води до бурно развитие на пазара, което за първи път създава условията да се потърси решение на въпроса: Кое е по-изгодно – наем или ипотека?

Обичайният довод в подкрепа на избора за ипотека е свързан с разсъждението, че по този начин поне се изплаща жилището, докато в противен случай парите изгарят за наеми, като доводът бива допълнително подкрепен от падащите лихвени равнища и постоянно нарастващите цени на жилищата. В същото време наемът остава добра алтернатива за хората, които търсят начин да закупят свое жилище на база спестявания или странейки от тегленето на ипотечен кредит, както и когато доходите трудно биха позволили заплащането на месечната вноска по ипотеката в сравнение с все още достъпните нива на наемите или тяхната гъвкавост в случай на необходимост от промяна на мястото на живеене – поради смяна на работата или настъпването на други непредвидени обстоятелства. Разбира се, високата инфлация през последните години отново мотивира допълнително избора в посока придобиване на жилище, тъй като стопяването на спестяванията се случва с по-бързи темпове, отколкото потенциалното натрупване на капитал за закупуване на жилище без ипотека, а изключително ниските стойности на кредитиране допреди година даваха възможност за достигане до разумна месечна вноска за покупка на жилище дори при текущите високи нива на цените на имотите. В същото време кризата и сравнително ниските нива на наемите, съчетани с несигурността за очакваните лихвени нива през следващите години и наличието на дългосрочна тежест от изплащане на ипотека, в съчетание с потенциалния риск от повторен срив на цените на имотите, подобен на този от кризата в имотния пазар между 2009 и 2014 г., кара хората да се замислят и потърсят разумен отговор дали си струва да предприемат подобно действие и как да намерят правилното решение за себе си по въпроса: наем или ипотека?

На първо място е важно да се осъзнае, че всъщност плащането на наем не е свързано с изгаряне на средствата, а е свързано със заплащане на възможността да се живее под наем, т.е. плащане на услугата да се осигури място за живеене. Съответно цената на наема се влияе в по-голяма степен от стандарта на живот, който осреднено се води в дадения район, както и от размера на доходите на населението и хората, живеещи в съответния район. С други думи, наемът в по-голяма степен може да съответства на възможностите на наемателите да си го позволят, тъй като при невъзможност те биха се преместили в различен район, позволяващ да се живее и заплаща наем спрямо дохода, с който действително разполагат.

От друга страна, цената за закупуване на жилище е в по-голяма степен свързана с пазарното търсене и предлагане, както и очакванията на пазара, като в същото време наличието на евтин и достъпен кредитен ресурс стимулира положително желаещите да закупят свой дом, както се случва и при срив на цените вследствие на по-голямо предлагане и липса на достатъчно търсене. Съответно при ипотеките има също разход, който обаче се явява вследствие заплащането на лихва за използвания финансов ресурс и се различава от вноската по кредита, тъй като е съставна част от нея. За пример – при ипотечен кредит в размер на 200 000 лева с 2,5% годишна лихва, лихвата в началото на периода би била малко над 400 лева на месец. За сравнение – при повишаване на лихвените нива само с няколко пункта – до 4% например – при остатък в размер на 190 000 лева от главницата лихвата би била вече над 600 лева на месец.

В случая е добре да се вземе под внимание, че лихвата е само една съставна част от разходите, които биват заплащани, тъй като ипотеката има съпътстващи такси, свързани с изповядването на сделката и сключването на договорна ипотека при нотариус, която се прави на всеки 10 години, разходи за управление на кредита, застраховки на имота и кредитополучателя, както и други ангажименти, които биха могли да повишат средномесечните разходи с немалка сума, която е често значително подценявана или дори пренебрегвана.

Отделно наличието на собственост дава допълнителни ангажименти, свързани със заплащането на данък за нейното притежание, заплащане на такса смет, която в определени райони не е никак малка, както и потенциално заплащане на други режийни разходи и такси, особено в обособени комплекси и райони – понякога достигащи до повече от 200-300 лева на месец. Съответно разходите за поддръжка на собствено жилище, свързани с извършване на леки ремонти през годините, подмяна на уреди и мебели, както и потенциално по-големи ремонти – като подмяна на дограма или цялостно освежаване – биха могли да доведат до допълнителен разход от минимум 100, а понякога и до над 200-300 лева средно на месец за период от порядъка на 20-30 години. При това тук не се включва разходът за действително придобиване на имота, който при цена от 200 000 лева за 20 години би възлязъл на средно над 800 лева на месец само за изплащането на главницата.

Вземайки под внимание всички тези фактори за съществуващи разходи, свързани с лихвите, таксите и разноските, съчетани с разходите за собствеността, нейната поддръжка и ремонт през годините – везните се накланят в по-голяма степен към избора на наем, тъй като сборът от всички тези разходи е все още значително по-голям от размера на наемите в настоящите години.

Разбира се, остава единствено факторът, свързан с очакваната стойност на жилищата и потенциалната възможност за придобиването на такова в даден бъдещ момент от времето. Именно тук идва и въпросът – струва ли си да се плаща доста повече сега с оглед успешното придобиване на жилище при настоящите ценови нива, или по-добре да се изчака, и кое от двете би било по-разумно като решение.

За да се вземе решение в тази посока, трябва да се познава и разбира добре как работи самият пазар на жилищата и от какво зависи покачването или понижаването на тяхната стойност. Ако се направи преглед на развитието на пазара на жилищата през последните 30 години, ще се установи, че след тяхното бурно покачване в периода 2002-2009 г., има период на спад през интервала 2009-2014 г., следван от последващ възход между 2015 и 2022 г., независимо от настъпилата ковид криза през 2020 г., макар и обусловен през последните няколко години най-вече от високата насрещна инфлация и липсата на достъпни алтернативи за хората, притежаващи финансови средства, а не в такава степен от същите фактори, които спомагаха за развитието на този пазар през първите години на последния възход на цените.

Съответно интересно е да се забележи, че пиковите нива в цените, достигнати около 2008-2009 г., бяха повторно достигнати около 2020 г., което спомага за осъзнаването, че цикличността в развитието на цените на имотите във времето е свързана в по-голяма степен с очакванията и развитието на икономиката, отколкото с действителните фактори, свързани с потребността от тях. Конкретно за България процентът на собственост на жилища е изключително висок, както и наличието на значително количество повече жилища, отколкото е необходимо за нуждите на населението. Провокираният от пандемията отлив на желаещи да живеят в големите градове през последните години, в съчетание с все по-достъпната възможност да се работи чрез отдалечен достъп, допълнително допринася за намаляващата липса на потребност от жилища. Въпреки това неспирното изграждане на нови жилища не намалява поради причината, че все още жилищата са едно от най-разбираемите места, където хората намират спокойствие за своите спестявания, допълнително подкрепени и от сериозните увеличения на таксите и разходите за депозити и наличието на отрицателни лихви при банките, както и потенциалните притеснения от въвеждането на еврото и последващата невъзможност да бъдат обърнати средства, с които хората разполагат, но не са били официално декларирани.

Ето защо наличието на стабилна инвестиционна алтернатива, която да осигури ефективно натрупване на средства с включена защита от високата инфлация, би могло да осигури разумно убежище и адекватно решение за търсещите възможност да придобият собствено жилище в дългосрочен план по възможно най-разумния начин. Начинът е да направят така, че парите да работят за тях и придобиването на имот да бъде реализирано вследствие на техните инвестиции, а не вследствие на положените къртовски усилия, лишения и обричане на робство през следващите 20-30 години, изпълнени с несигурност и трудности, при което цената за придобиване на имот чрез ипотека почти никога няма да си заслужава.